전세 사기 피해, 형사 고소와 민사 절차를 동시에 진행하려면?

안녕하세요. 법무법인 대세 형사담당변호사입니다.

전세보증금을 돌려받지 못해 갑작스럽게 전세 사기 피해자가 되어 절박한 심정으로 사무실 문을 두드리시는 분이 적지 않습니다. 형사 고소와 민사 절차의 동시 진행이 권리 회복의 가장 효율적인 전략이라 정확한 안내가 필요한 시점입니다.

오늘은 전세 사기의 평가 구조와 형사·민사 절차의 통합 전략을 차분히 정리해 드리겠습니다.

전세 사기의 평가 구조

전세 사기의 양상

전세 사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 의사·능력이 없는 상태에서 임대차 계약을 체결한 후 보증금을 반환하지 않는 사기 수단입니다. 다음 양상이 일반적입니다.

깡통전세(주택 가격 < 보증금), 다수 세입자 결합 사기(한 명의 임대인이 다수 세입자와 계약), 위장 임대인 사기(실제 소유자가 아닌 자가 임대), 이중계약 사기(같은 주택을 다수에게 임대) 등.

2023년 이후 전세사기특별법의 적용으로 전세 사기 피해자의 권리 보호가 한층 강화되었습니다.

사기죄 성립의 평가

전세 사기의 핵심은 계약 당시 임대인의 보증금 반환 의사·능력입니다. 다음 정황이 결합되면 사기죄 성립의 평가가 단단해집니다.

계약 당시 임대인이 객관적으로 보증금을 반환할 수 없었던 정황(다수 채무·재산 부족 등), 임대인이 다른 용도로 보증금을 사용한 정황, 임대인의 잠적·연락 회피 정황, 다수 피해자 결합 정황 등.

대법원도 전세 사기의 평가가 계약 당시의 보증금 반환 의사·능력, 임대인의 행동 양상, 다수 피해자 결합 양상을 종합 검토해야 한다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다.

가해자의 양형 평가

전세 사기 가해자는 사기죄(10년 이하), 다수 피해자 결합 사건은 특정경제범죄가중처벌법(특경법) 적용으로 한층 무거운 영역으로 이동합니다. 피해 금액이 5억 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역 영역입니다.

특히 전세사기특별법의 적용으로 양형 평가가 한층 무거워진 영역이며, 자유형 가능성이 매우 큰 영역입니다.

3초 요약

• 질문: 보증금을 못 받는 게 자동으로 사기인가요?
  

• 답변: 단순한 채무불이행과 사기는 다르며, 계약 당시 보증금 반환 의사·능력의 객관적 입증이 사기 평가의 핵심입니다.
  

형사·민사 절차의 통합 전략

형사 고소의 효과

형사 고소는 가해자(임대인)의 신변 확보와 자유형 압박의 효과가 있습니다. 가해자가 자유형을 피하기 위해 보증금 반환을 적극 시도하는 영역이 만들어집니다.

또한 형사 절차의 진행으로 가해자의 자산 추적, 출국금지, 구속 영장 등이 함께 진행되어 권리 회복의 효율이 단단해집니다.

민사 절차의 동시 진행

민사 절차도 형사 고소와 동시에 진행되어야 합니다.

임차권등기명령(전세보증금 반환청구권의 보전), 민사 가압류(임대인의 다른 재산 보전), 민사 손해배상 청구(보증금 반환 + 정신적 위자료), 경매 신청(주택의 강제집행).

특히 임차권등기명령은 본인이 이사를 가더라도 보증금 반환청구권을 보호하는 결정적 자료입니다. 사건 초기의 빠른 진행이 필수입니다.

전세사기특별법의 활용

2023년 6월 시행된 전세사기특별법은 피해자에게 다양한 보호 절차를 마련하고 있습니다.

무료 법률 지원, 임시 거주 지원, 경매·공매 절차의 우선매수권, 분양·매입의 우선권 등의 혜택이 함께 정리됩니다.

본인이 단독으로 모든 절차를 진행하시면 효율이 부족할 수 있어, 변호인의 정밀 자문이 결정적입니다. 변호사 비용은 사건의 무게와 절차의 복잡성에 따라 차이가 있지만, 사건 인지 직후의 한 통의 상담이 권리 회복의 효율을 단단하게 합니다.

3초 요약

• 질문: 형사·민사 절차 중 무엇을 먼저 해야 하나요?
  

• 답변: 동시 진행이 가장 효율적이며, 임차권등기명령·가압류 등 보전 절차는 사건 인지 직후 빠르게 진행되어야 합니다.
  

법무법인 대세 필승전략

전세 사기는 권리 회복의 절차가 복잡한 영역이지만, 형사·민사 절차의 통합 진행과 전세사기특별법의 활용으로 권리 회복의 가능성이 단단해집니다.

권리 회복의 핵심은 즉시 임차권등기명령 진행, 형사 고소와 민사 가압류의 동시 진행, 전세사기특별법의 무료 법률 지원·임시 거주 지원 활용, 경매·공매 절차의 정밀 진행, 민사 손해배상과 정신적 위자료 청구의 결합입니다. 본인이 단독으로 절차를 진행하시면 시점을 놓치거나 자료의 정밀성이 부족할 수 있어, 변호인의 정밀 자문이 결정적입니다.

저희 법무법인 대세는 전세 사기 피해자의 임차권등기명령, 형사 고소, 민사 가압류, 전세사기특별법 활용, 경매·공매 절차의 통합 관리를 두루 다뤄 왔습니다. 피해를 인지하신 그 순간의 한 통의 상담이 권리 회복의 출발점과 보증금 회수의 가능성을 정리해 드릴 수 있습니다.

지금까지 법무법인 대세 형사담당변호사였습니다.

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