전세사기 당했는데 임대인을 사기죄로 처벌할 수 있나요?

글쓴이: 법무법인 대세 형사전문변호사 배철욱

"전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못 돌려준대요, 사기로 고소할 수 있나요?" 계약 당시 이미 돌려주기 어렵다는 사정을 알면서 보증금을 받았다면 사기죄로 처벌될 수 있습니다. 다만 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 바로 사기가 되지는 않습니다. 사기는 계약하고 보증금을 받을 당시에 돌려주지 못할 가능성을 인식하고 용인했는지로 판단하기 때문입니다. 형사 고소와 별도로 전세사기피해자 결정, 보증금 회수 절차를 함께 챙겨야 합니다.

[핵심 요약] 사기는 2025. 12. 23. 이후 범행이면 20년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금이고(형법 제347조), 그 전 범행은 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금입니다. 같은 피해자에 대한 편취액(이득액)이 5억 원 이상이면 특정경제범죄법으로 가중됩니다(제3조). 편취의 고의는 계약 당시를 기준으로 보고, 그 뒤 경제 사정이 나빠져 돌려주지 못한 것만으로는 사기가 되지 않습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결). 전세사기피해자 결정은 지원을 위한 행정 절차여서, 결정을 받았다고 임대인이 곧바로 사기죄로 처벌되는 것은 아닙니다.

재산범죄 전체 지도는 사기·횡령·배임·절도, 무엇으로 갈리고 처벌은 어떻게 다른가요?에서, 사기죄의 일반 기준은 사기죄가 되는 기준은? 돈 빌리고 못 갚으면 사기인가요에서 볼 수 있습니다.

못 돌려준 것과 사기는 어떻게 다른가

대법원은 임차한 상가 점포를 다시 나눠 전대하는 이른바 전전대분양 대금을 받았다가 원래 전대차계약이 해제되어 점포를 넘겨주지 못한 사건에서, 사기의 성립은 행위 당시를 기준으로 판단하고 그 뒤의 경제 사정 변화로 채무불이행에 이르렀다고 사기로 처벌할 수는 없다고 했습니다. 그러면서 계약을 체결하거나 대금을 받을 당시 목적물을 넘겨주지 못할 가능성을 인식하고 용인했는지를 계약마다 따로 판단해야 하고, 미필적 고의의 증명 책임은 검사에게 있다고 보아 모든 계약에 편취 고의를 인정한 원심을 파기했습니다(2008도5618). 사업계획이 실현 가능했다면 첫 계약 때부터 고의가 있었다고 보기 어렵고, 자금 부족을 인식한 뒤에 맺은 계약부터는 사기가 될 수 있으니 따로 따져야 한다는 취지입니다.

전세 사건에서도 계약 당시의 임대인 재력, 선순위 근저당과 다른 임차인의 보증금 규모, 받은 보증금을 어디에 썼는지, 계약 때 무엇을 설명했는지가 판단 자료입니다. 피해자라면 계약 당시 등기부와 중개 설명서, 임대인과 주고받은 메시지를 원본으로 보관해 두어야 합니다. 임대인의 고의를 입증하는 방법은 깡통전세 사기 고소, 임대인 고의는 어떻게 입증하나요?, 부동산 거래로 피의자가 된 쪽이 고의를 다투는 방법은 부동산 거래로 사기 피의자가 됐어요, 고의는 어떻게 다투나요?에서 다룹니다.

전세사기피해자 결정은 형사 처벌과 다르다

보증보험 등으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우 등은 제외됩니다(같은 조 제1항 단서, 제2항). 이 법은 2025. 5. 31. 이전에 임대차계약을 처음 체결한 임차인에게 적용됩니다(부칙 제20956호 제2조). 경매 배당 등으로 회수한 금액의 합계가 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 지원하는 최소보장 제도(제25조의9)가 2026. 11. 13. 시행될 예정인데, 배당요구를 하지 않으면 신청할 수 없으니 배당요구 기한을 지켜야 합니다(같은 조 제2항 제2호). 전세사기특별법, 피해자 결정 요건과 지원은 어떻게 받나요?에서 다룹니다.

분양·이중계약 피해라면

분양사기도 계약 당시 사업계획이 실현 가능했는지, 자금 조달이 어떻게 계획되어 있었는지, 받은 대금을 어디에 썼는지로 판단합니다. 같은 부동산을 두 번 판 경우는 누구를 상대로 무엇을 했는지에 따라 죄명이 갈립니다. 중도금까지 받은 매도인이 다른 사람에게 처분해 등기까지 넘기면 먼저 산 사람에 대한 배임이 문제 되고, 처음부터 넘겨줄 생각 없이 대금을 받았다면 사기가 문제 됩니다. 배임은 회사에 손해를 끼치면 배임인가요? 업무상배임 성립 기준과 처벌에서 정리했습니다.

공사가 멈춘 분양 사업의 시행사 고소는 분양 계약금 냈는데 공사가 멈췄어요, 시행사를 사기로 고소할 수 있나요?, 시행사와 시공사를 함께 고소할 수 있는지는 분양사기, 시행사와 시공사를 함께 고소할 수 있나요?, 이중계약 피해를 사기와 배임 중 무엇으로 고소할지는 부동산 이중계약 피해, 사기로 고소하나요 배임으로 고소하나요?에서 다룹니다.

피해자가 여럿이거나 피해액을 다툰다면

여러 피해자를 각각 속여 돈을 받으면 범행 방법이 같더라도 피해자별로 따로 사기죄가 성립하고, 특정경제범죄법의 이득액도 피해자별로 따집니다. 공유자 3명을 속여 공유 토지 전체에 근저당권(채권최고액 7억 원)을 설정하게 한 사건에서, 원심은 피해자들에 대한 범행을 하나로 묶어 특정경제범죄법을 적용했습니다. 대법원은 피해자들이 하나의 동업체를 이루는 등 피해 법익이 같다고 볼 사정이 없으므로 피해자별로 사기죄가 성립한다(상상적 경합)고 보아 원심을 파기했습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014도16980 판결). 그래서 전세사기 집단 고소에서도 피해자마다 계약 시점과 피해액을 따로 정리하는 것이 중요합니다.

다수 피해자의 집단 고소 절차는 부동산 사기 다수 피해자, 집단 고소는 어떻게 진행하나요?, 시가를 다퉈 피해액을 줄일 수 있는지는 부동산 사기 피해액, 시가 다툼으로 줄일 수 있나요? 이득액 산정 원칙에서 다룹니다. 특정경제범죄법 가중 기준은 사기죄가 되는 기준은? 돈 빌리고 못 갚으면 사기인가요에서 함께 정리했습니다.

고소당한 임대인이라면

보증금을 돌려주지 못한 임대인이라도 계약 당시 반환할 능력과 계획이 있었다면 다툴 여지가 있습니다. 계약 당시 재산 상태, 선순위 채무를 설명한 자료, 반환을 위해 노력한 기록을 정리하고, 피해 회복은 변호인을 통해 진행합니다. 고소당한 임대인의 첫 대응은 전세사기로 고소당한 임대인, 처음 해야 할 대응은?, 부동산 사기로 입건된 경우의 처벌 수위와 대응은 부동산 사기로 입건됐어요, 처벌 수위와 대응은?에서 다룹니다. 조사 대응은 경찰 출석요구를 받았다면 조사부터 불송치까지 어떻게 대응하나요?에서 정리했습니다.

자주 묻는 질문

사기로 고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

형사 절차는 처벌을 위한 것이어서 고소만으로 보증금이 돌아오지는 않습니다. 경매 배당요구, 가압류, 형사재판의 배상명령, 민사소송을 함께 준비해야 합니다. 회수 경로는 사기 피해금, 어떻게 돌려받나요? 배상명령·가압류·민사 순서에서 정리했습니다.

경찰이 불송치하면 끝인가요?

2026. 10. 2. 이후 불송치 통지를 받았다면 통지일부터 3개월 안에 이의신청을 해야 합니다(정당한 사유가 있으면 연장될 수 있습니다). 자세한 절차는 경찰 출석요구를 받았다면 조사부터 불송치까지 어떻게 대응하나요?에서 정리했습니다.

사건은 어떤 순서로 진행되나요?

경찰이 수사한 뒤 사건을 송치하면 공소청 검사가 기소 여부를 정합니다. 전체 흐름은 경찰 조사, 기소, 재판은 어떤 순서로 진행되나요?에서 정리했습니다.

법무법인 대세의 대응 전략

전세사기 사건은 처벌과 회수를 함께 설계합니다. 계약 당시 등기부, 임대인의 다른 주택과 보증금 규모, 보증금이 흘러간 곳을 확인해 계약 당시의 고의를 보여 줄 자료를 모으고, 동시에 경매 배당요구·가압류·피해자 결정 신청의 기한을 놓치지 않도록 일정을 관리합니다.

피해자가 여럿이면 피해자별 계약 시점과 피해액을 정리해 고소장을 구성하고, 고소당한 임대인이라면 계약 당시의 반환 능력과 계획을 객관 자료로 재구성합니다.

보증금을 돌려받지 못해 고소를 고민하시거나 임대인으로서 고소를 당하셨다면, 법무법인 대세 형사담당변호사와 계약 당시 자료부터 함께 점검해 보시기 바랍니다.

이 글은 법무법인 대세 형사전문변호사 배철욱이 2026. 11. 6. 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성했습니다.