부동산 가치가 오른 경우 유류분 평가는 어떻게 되나요?

안녕하세요. 감정에 휘둘리지 않는 차분한 협상력과 따뜻한 공감을 함께 갖춘 법무법인 대세의 상속 사건 담당 변호사입니다.

피상속인의 생전 증여재산 중 부동산이 포함되어 있고, 증여 시점과 상속 개시 시점 사이에 그 부동산 가치가 큰 폭으로 변동한 사정에서, 유류분(상속인이 최소한으로 받을 수 있도록 법이 보장한 몫) 평가가 어떻게 되는지 막막한 심정으로 사무실 문을 두드리시는 분이 적지 않습니다. 유류분 부동산 가액 변동 평가를 정확히 이해하실 필요가 있습니다.

오늘은 부동산 가치가 오른 경우 유류분 평가는 어떻게 되는지를 차분히 정리해 드리겠습니다.

부동산 가액 변동의 평가

상속 개시 시점 평가 원칙

유류분 산정에서 증여재산의 가액은 원칙적으로 상속 개시 시점의 가액으로 평가됩니다.

따라서 부동산이 증여 후 가치가 큰 폭으로 오른 경우, 오른 시가가 유류분 산정의 기초재산에 반영되어 유류분 권리자에게 한층 유리한 평가가 이루어질 수 있는 영역이 있습니다.

자산 가치 변동의 처리

증여 당시와 상속 개시 시점 사이의 자산 가치 변동(상승·하락)이 평가에 반영되며, 이는 부동산뿐 아니라 주식·사업체 지분 등 자산 가치 변동이 큰 재산에 공통됩니다.

다만 자산의 본래 가치 변동(시장 변화에 따른 상승)과 수증자의 노력에 의한 증식(증여 후 수증자가 직접 개발·증축 등을 한 부분)이 어떻게 처리되는지에 관하여는 사안의 정밀한 검토가 필요합니다.

평가 방법

상속 개시 시점의 부동산 가액 평가는 감정평가, 실거래가, 공시가격, KB시세 등 다양한 자료를 활용해 이루어집니다.

당사자 사이에 가액 합의가 있으면 그 가액으로 정리되고, 다툼이 있는 경우에는 소송 중 감정 절차가 활용됩니다.

3초 요약

• 질문: 부동산 가치가 오른 경우 유류분 평가는 어떻게 되나요?

• 답변: 원칙적으로 상속 개시 시점의 가액으로 평가되어, 가치가 오른 부동산은 오른 시가가 기초재산에 반영되며, 자산의 본래 가치 변동과 수증자의 노력 증식의 구분이 정밀하게 검토됩니다.

유류분 부동산 평가의 실무

평가 자료 확보

부동산 평가를 위해, 평가 자료를 확보해야 합니다.

등기부등본, 감정평가 자료, 공시지가·실거래가 자료, KB시세 등 다양한 자료를 정리하고, 상속 개시 시점의 시가를 평가할 수 있는 자료를 종합적으로 확보하면 평가의 토대가 됩니다.

수증자 노력에 의한 증식의 검토

증여 후 수증자가 부동산을 개발·증축·관리하여 가치가 증가한 부분이 있는 경우, 그 부분의 처리가 쟁점이 될 수 있습니다.

수증자의 자금 투자, 개발 행위, 관리 노력 등이 객관적으로 입증되면 그 부분이 평가에서 일정한 고려를 받을 수 있는 영역이 있고, 사안의 정밀한 검토가 필요합니다.

감정 절차의 활용

가액 평가에 다툼이 있는 경우, 감정 절차가 활용될 수 있습니다.

소송 진행 중 가정법원이 감정인을 선임해 부동산의 가액을 평가하도록 하는 방식이 활용되며, 감정 결과가 평가의 객관적 기준이 됩니다. 본인이 단독으로 평가 자료·노력 증식 검토·감정 활용을 함께 진행하시기는 부담이 클 수 있어, 변호사의 조력을 받으시는 것이 도움이 됩니다.

3초 요약

• 질문: 유류분 부동산 평가의 실무는 무엇을 챙겨야 하나요?

• 답변: 평가 자료 확보(등기·감정·공시·실거래), 수증자 노력 증식의 검토, 감정 절차 활용을 함께 진행하는 것이 핵심입니다.

법무법인 대세의 대응 방향

유류분 산정에서 증여재산의 가액은 원칙적으로 상속 개시 시점의 가액으로 평가되므로, 부동산이 증여 후 가치가 큰 폭으로 오른 경우 오른 시가가 기초재산에 반영되어 유류분 권리자에게 한층 유리한 평가가 이루어질 수 있는 영역이 있습니다. 다만 자산의 본래 가치 변동(시장 변화에 따른 상승)과 수증자의 노력에 의한 증식(증여 후 개발·증축 등)이 어떻게 처리되는지는 사안의 정밀한 검토가 필요합니다.

무엇보다 먼저 검토하실 것은 평가 자료의 확보(등기·감정·공시·실거래·KB시세), 수증자 노력 증식의 검토(자금 투자·개발 행위·관리 노력의 입증), 감정 절차의 활용(소송 중 감정인 선임)을 함께 진행하는 일입니다.

유류분 부동산 평가는 자료 확보·노력 증식 검토·감정 활용이 함께 검토되는 영역입니다. 부동산 가액 변동 평가로 고민하고 계시다면, 객관적인 시각을 가진 변호사의 조력을 받으시길 권합니다. 차분한 법리 분석과 따뜻한 공감을 바탕으로 의뢰인의 새로운 일상을 든든히 지켜드리겠습니다. 지금까지 법무법인 대세의 상속 사건 담당 변호사였습니다.

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