이혼 시 아파트와 빚, 어떻게 나누는건가요?

안녕하세요. 법무법인 대세의 이혼 담당 변호사입니다.

평생을 함께하기로 약속했던 배우자와 남남이 되는 과정에서 가장 치열하게 대립하는 지점은 단연 '재산'입니다. 단순히 "얼마를 나누느냐(분할 비율)"의 문제를 넘어, "어떤 방식으로 가져오느냐(분할 방법)"는 향후 의뢰인의 주거 안정과 경제적 자립에 결정적인 영향을 미칩니다.

아파트를 팔아서 나눠야 할지, 아니면 내가 살고 현금을 줘야 할지, 그것도 아니면 공동명의로 남겨두는 것이 유리할지 고민이 많으실 겁니다. 오늘 법무법인 대세가 여러분의 소중한 재산을 가장 현명하게 지켜낼 수 있는 재산분할 방법을 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

현금으로 줄까, 부동산 지분으로 나눌까?

나에게 유리한 분할 방식을 선택하여 경제적 실익 챙기기

재산분할의 핵심은 '공평'입니다. 법원은 민법 제839조의2 제2항에 따라 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수와 기타 사정을 참작하여 분할 액수와 방법을 결정합니다. 실무상 가장 많이 쓰이는 방식은 금전지급(대상분할)입니다. 이는 특정 재산(예: 살고 있는 아파트)을 한쪽 소유로 확정하고, 상대방에게는 그 가액에 해당하는 현금을 지급하는 방식입니다.

법원은 당사자 쌍방의 일체의 사정을 참작하여 가장 합리적으로 당사자 간의 법률관계를 조정할 수 있는 분할방법을 재량으로 선택할 수 있고 (대법원 1997. 7. 22. 선고 96므318, 325 판결 등 참조), 당사자가 특정한 방법으로 분할할 것으로 청구하더라도 법원은 이에 구속되지 않고 타당하다고 고려되는 방법에 따라 분할을 명할 수 있습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2009므3928 판결).

상대방의 거부에도 내가 원하는 방식으로 재산을 가져오는 법 

만약 부부가 재산분할 방식에 합의하지 못하더라도 법원은 직권으로 방법을 정할 수 있습니다. 예를 들어, 토지를 물리적으로 나누는 현물분할, 재산을 경매에 부쳐 돈으로 나누는 경매분할(환가분할), 혹은 지분을 이전하여 공유 상태로 만드는 방식 등이 있습니다. 특히 대구고등법원 2019. 11. 22. 선고 2019나21850 판결에 따르면, 양측이 서로 상대방의 지분을 매수하겠다고 다투며 합의가 안 될 경우 법원은 가장 공평한 방법으로 '경매'를 명하기도 합니다. 

3초 요약

• 질문 : 살고 있는 아파트를 꼭 팔아서 나눠야 하나요?

• 답변 : 아닙니다. 한 명이 아파트 소유권을 갖고 상대방에게 기여도만큼 현금을 주는 방법이 실무상 가장 흔합니다.

갚아야 할 대출금과 빚, 재산분할 때 어떻게 처리되나요?

공동의 빚을 자산에서 공제하여 순자산 지키기 

재산분할은 원칙적으로 '적극재산(자산)'에서 '소극재산(채무)'을 뺀 순자산을 가액으로 산정합니다. 혼인 생활 중 공동의 이익을 위해 빌린 돈이나 아파트 담보대출은 분할 대상이 됩니다.
대법원 1994. 12. 2. 선고 94므1072 판결 : 채무는 통상 분할 대상인 적극재산의 가액에서 채무 상당액을 공제하는 방법으로 청산하여야 한다. 

은행 대출 명의 변경이 안 될 때 발생하는 실무상 위험 관리

실무에서 가장 주의해야 할 점은 '채무인수'의 대외적 효력입니다. 법원이 판결로 "남편이 아파트 대출금을 전부 책임져라"고 명했더라도, 은행(채권자)이 동의하지 않는 한 대외적으로는 여전히 원래 명의자가 채무자입니다.

따라서 판결문에 "채무를 인수하되, 면책적 인수가 불가능할 경우 상대방을 대신하여 변제하라"는 내용을 명확히 담는 정교한 소송 전략이 필요합니다.

3초 요약 

• 질문 : 아파트 대출금 같은 '빚'은 이혼할 때 누가 갚기로 정하나요?

• 답변 : 각자 명의의 빚은 본인이 그대로 가져가되, 전체 재산에서 빚을 뺀 '순자산'을 기여도에 맞춰 나눈 뒤 더 많이 가진 사람이 부족한 사람에게 현금으로 차액을 입금해 주는 것이 일반적인 재산분할 방법입니다. 단, 재산분할에 의해 아파트 소유주가 변경될 경우, 아파트를 소유하게 되는 일방이 관련 채무까지 실제로 인수하는 방법으로 재산분할이 이루어집니다. 

재산분할 판결 후 돈을 안 주면 강제로 가져올 수 있나요?

판결문으로 즉시 강제집행하여 집행 권원 확보하기

이혼 확정 판결문은 그 자체로 집행권원이 됩니다. 상대방이 금전 지급 의무나 소유권 이전 등기 의무를 이행하지 않으면, 별도의 소송 없이 즉시 부동산 경매, 예금 압류 등 강제집행 절차에 착수할 수 있습니다. 

재산분할 시 발생하는 양도소득세와 증여세 폭탄 피하기 

재산분할은 '내 몫을 내가 찾아오는 것'이므로 원칙적으로 양도소득세나 증여세가 부과되지 않습니다. 하지만 실무적으로 주의할 점이 있습니다. 분할의 대가로 재산이 아닌 별도의 현금을 과도하게 지급하거나, 실질적인 유상 거래로 보일 경우 예외적으로 조세심판원(조심2024중3083) 사례처럼 세금이 부과될 위험이 있습니다.

3초 요약 

• 질문 : 재산분할로 아파트 지분을 넘겨받으면 세금이 많이 나오나요?

• 답변 : 증여세와 양도세는 면제되지만, 취득세는 발생하므로 취득세율 감면 혜택을 반드시 확인해야 합니다.

법무법인 대세 필승전략 

재산분할은 단순한 산술적 계산이 아닙니다. 법무법인 대세는 다음과 같은 실무적 전략으로 의뢰인의 이익을 극대화합니다.

1. 부동산 명의 확보 및 가액 정산의 전략적 선택 : 부동산은 현재 거주 여부와 향후 가치를 고려하여 가장 유리한 방향을 선택해야 합니다. 의뢰인이 해당 부동산의 소유권을 온전히 가져와야 한다면 '명의 이전'을 관철시키고, 반대로 자금 확보가 우선이라면 정당한 '가액 정산(금전 지급)'을 통해 확실한 현금을 확보해 드립니다.

2. 복잡한 채무를 고려한 '순자산' 방어 전략 : 대출금과 빚은 단순히 나누는 것이 아니라, 전체 자산에서 이를 공제한 '순자산'을 정확히 산정하는 것이 핵심입니다. 상대방이 주장하는 허위 채무를 걸러내고, 공동의 빚을 자산에서 확실히 차감시켜 의뢰인이 분할받을 실질적인 몫을 철저히 방어합니다.

3. 판결 이후의 확실한 집행력 보장 : 아무리 승소 판결을 받아도 상대방이 재산을 처분하면 무용지물입니다. 소송 시작 전부터 부동산 가압류, 가처분 등 보전처분을 통해 상대방의 재산을 묶어두고, 판결 즉시 소유권 이전등기나 강제집행이 가능하도록 빈틈없는 법률 서비스를 제공합니다.

재산분할은 이혼 후의 '제2의 인생'을 결정짓는 가장 중요한 법적 절차입니다. 법원의 넓은 재량권 안에서 의뢰인에게 가장 유리한 결과를 끌어내는 것은 변호사의 관록과 전략에 달려 있습니다.

막막한 상황 속에서 혼자 고민하지 마십시오. 법무법인 대세가 당신의 정당한 권리를 끝까지 지켜드리겠습니다.

지금 바로 전문가와의 상담을 통해 당신의 몫을 정확히 확인해보시겠습니까?

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